안녕하세요! 요즘 온비드 공매에 관심 있는 분들이 참 많으시죠? 저도 처음엔 나라에서 진행하니까 무조건 안전할 거라 믿었다가 큰일 날 뻔했답니다. 공매는 경매보다 현장 조사가 훨씬 중요하고, 특히 등기부등본과 임차권 분석을 잘못하면 낙찰가 외에 거액의 인수 금액을 추가로 부담해야 할 수도 있거든요.
“공매는 서류 뒤에 숨겨진 ‘인수 권리’를 찾아내는 싸움입니다. 완벽한 분석만이 내 자산을 지킵니다.”
공매 권리분석이 왜 더 까다로울까?
경매와 달리 공매는 명도 책임이 낙찰자에게 있는 경우가 많고, 권리 관계가 복잡한 압류 재산이 주를 이룹니다. 특히 다음 세 가지는 반드시 사전에 체크해야 합니다.
- 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인의 유무
- 등기부상에는 보이지 않는 조세채권의 법정기일
- 관리비 체납 및 점유 관계 확인을 위한 현장 조사
💡 실전 팁: 등기부등본만 봐서는 부족합니다. ‘매각결정통지서’와 ‘공매재산명세서’를 대조하여 등기되지 않은 권리가 있는지 이중으로 확인하는 습관을 들이세요!
성공적인 투자를 위해 제가 실전에서 직접 활용하는 온비드 공매 권리분석 체크리스트를 지금부터 상세히 공유해 드릴게요. 이 리스트만 제대로 따라오셔도 초보자가 저지르는 치명적인 실수는 충분히 막으실 수 있을 거예요!
말소기준권리 파악과 등기부상 인수 권리 확인하기
공매 권리분석의 핵심이자 시작은 바로 등기부등본상에서 ‘말소기준권리’를 정확히 찾아내는 거예요. 이 권리가 설정된 날짜를 기준으로 이후의 모든 권리는 소멸되지만, 이보다 앞선 권리들은 낙찰자가 고스란히 인수해야 하거든요.
꼭 기억해야 할 말소기준권리 6가지
등기부 ‘을구’와 ‘갑구’를 살펴볼 때 다음 중 가장 접수 일자가 빠른 것이 기준이 됩니다.
- ✅ (근)저당권: 은행 대출 등 담보물권
- ✅ (가)압류: 채권 확보를 위한 집행권원
- ✅ 담보가등기: 돈을 빌려주며 예약한 권리
- ✅ 경매기입등기: 경매 절차가 개시된 기록
낙찰자가 주의해야 할 ‘인수’ 리스트
말소기준권리보다 앞선 순위의 권리들은 소멸되지 않고 낙찰자에게 승계됩니다. 특히 다음과 같은 항목이 보인다면 입찰 전 매우 신중해야 해요.
| 권리 유형 | 위험 요소 |
|---|---|
| 선순위 전세권 | 배당요구 안 하면 보증금 전액 인수 |
| 선순위 가처분 | 소유권 분쟁 시 낙찰 무효 가능성 |
| 대항력 있는 임차인 | 미배당 보증금을 낙찰자가 별도 변제 |
“공매재산명세서는 공매의 등대와 같지만, 매각 결정 기일 전까지 변동 사항이 생길 수 있어요. 반드시 직접 등기부등본을 열람하여 말소기준권리를 재확인하는 습관을 들이세요!”
대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액 계산법
공매 시장에서 등기부등본만큼이나 꼼꼼히 살펴야 할 대상이 바로 사람, 즉 ‘대항력’을 갖춘 임차인입니다. 임차인이 주택의 인도(점유)와 전입신고를 마친 날짜가 말소기준권리보다 빠르다면 낙찰자에게 대항할 수 있는 힘이 생기는데요.
만약 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못한다면, 그 부족분은 고스란히 낙찰자의 추가 부담이 됩니다.
권리분석의 핵심: 임차인 체크리스트
- 전입신고일: 말소기준권리보다 하루라도 빠른지 확인 (대항력 유무 판단)
- 확정일자: 우선변제권을 갖추어 배분 순위에서 유리한지 확인
- 배분요구 여부: 임차인이 공매 절차에서 돈을 찾아가겠다는 의사를 밝혔는지 확인
“보통 공매가 명도가 어렵다는 이유는 배분요구를 안 한 대항력 임차인 때문인 경우가 많아요. 이들은 낙찰자가 보증금 전액을 줄 때까지 집을 비워줄 의무가 없거든요.”
실제 인수 금액 계산 예시
| 구분 | 내용 및 금액 |
|---|---|
| 임차인 보증금 | 2억 원 (대항력 있음) |
| 예상 배분액 | 1억 5천만 원 (확정일자 순위에 따름) |
| 낙찰자 인수액 | 5천만 원 (미변제 잔액) |
💡 전문가의 팁: 대항력 있는 임차인이 배분요구를 하지 않았다면, 낙찰자가 보증금 전액을 인수한다는 가정하에 입찰가를 산정해야 합니다.
공매의 복병, 조세채권 법정기일과 우선순위 분석
공매 권리분석의 꽃이자 가장 까다로운 부분은 바로 세금(조세채권) 문제입니다. 공매는 체납 세금을 회수하기 위해 진행되는 경우가 많아, 일반 경매보다 ‘법정기일’의 영향력이 절대적입니다.
반드시 확인해야 할 조세채권 체크리스트
- 법정기일 확인: 세금의 우선순위를 결정하는 기준일로, 신고일이나 발송일을 의미합니다.
- 당해세 여부: 해당 부동산 자체에 부과된 재산세, 종부세 등은 임차인보다 항상 우선합니다.
- 조세채권 법정기일: 공매공고문이나 압류재산 명세서상에 기재된 날짜를 꼼꼼히 대조하세요.
임차인 보증금과 세금의 배당 순위 비교
| 구분 | 우선순위 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 당해세 | 항상 최우선 | 재산세, 종합부동산세 등 |
| 임차인/일반세금 | 확정일자 vs 법정기일 | 날짜가 빠른 쪽이 선순위 |
“최근 법 개정으로 임차인의 보증금 중 일정액이 당해세보다 우선 변제되는 보호 장치가 마련되었지만, 여전히 고액 체납 세금은 낙찰자에게 치명적인 위험이 될 수 있음을 명심해야 합니다.”
실전 입찰자들이 가장 궁금해하는 질문들
Q1. 전입세대확인서는 왜 온라인 발급이 안 되나요?
개인정보 보호법상 전입세대확인서는 온라인 발급이 불가능합니다. 반드시 공고문을 지참하여 가까운 주민센터를 방문해야 하는데요, 이때 체크할 핵심 포인트를 정리해 드립니다.
- 도로명 주소와 지번 주소 양쪽 모두를 확인해야 누락된 세대를 방지할 수 있습니다.
- 경매와 달리 공매는 이해관계인 증명이 까다로울 수 있으니 출력된 공고문을 꼭 챙기세요.
- 외국인 거주자가 있을 수 있으므로 ‘외국인 체류확인서’도 함께 요청하는 것이 안전합니다.
Q2. 공매재산명세서만 믿고 입찰해도 될까요?
“공매재산명세서는 매각의 기준이 되는 가장 중요한 서류지만, 최종적인 법적 책임은 낙찰자에게 있습니다.”
- 미납 관리비 (공용부분은 낙찰자 승계 가능성 높음)
- 실제 점유자 유무 및 전입일자와 실제 거주 여부
- 유치권 행사 여부 (서류상 나타나지 않는 점유 권리)
Q3. 등기부상 ‘말소기준권리’를 찾는 쉬운 방법이 있나요?
권리분석의 핵심은 내 돈을 물어주느냐 마느냐를 결정하는 말소기준권리를 찾는 것입니다. 아래 표를 통해 빠르게 판단해 보세요!
| 종류 | 해당 권리 | 낙찰 후 운명 |
|---|---|---|
| 소멸 | 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기 | 모두 삭제됨 (깨끗함) |
| 인수 | 선순위 임차권, 가처분, 지상권 | 낙찰자가 추가 부담 |
공매 지식을 수익으로 바꾸는 마지막 조언
공매는 공부한 만큼 수익이 따르는 정직한 시장입니다. 처음엔 등기부등본의 복잡한 권리관계가 낯설게 느껴지겠지만, 오늘 배운 체크리스트를 하나씩 지워가며 분석하다 보면 어느새 남들이 보지 못하는 보물을 발견하는 안목이 생길 거예요.
성공적인 투자를 위한 3단계 프로세스
- 데이터 수집: 온비드와 인터넷기등기소를 통해 최신 정보를 확보하세요.
- 리스크 스캔: 인수되는 권리가 있는지 체크리스트로 꼼꼼히 거르세요.
- 보수적 입찰: 수익률보다는 원금 보존을 우선순위에 두세요.
“가장 위험한 투자는 아무것도 분석하지 않고 운에 맡기는 것입니다. 철저한 권리분석만이 당신의 자산을 지켜주는 유일한 방패입니다.”
무리한 확장보다는 확실히 아는 물건부터 차근차근 시작해보시길 진심으로 응원합니다. 공매는 결국 실행하는 사람의 몫이니까요!