압류재산 상가 공매 명도 소송 기간과 영업 허가권 승계

요즘 재테크에 관심 있는 분들이라면 온비드 공매를 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 특히 상가 공매는 일반 매매보다 저렴하게 좋은 입지를 선점할 기회라 매우 매력적입니다. 하지만 실제 투자 과정에서 가장 당황스러운 부분이 바로 ‘권리금’입니다. 일반 거래에서는 당연하게 여겨지는 권리금이 공매에서는 수익을 깎아먹는 독이 될 수 있기 때문입니다.

상가 공매 시 주의해야 할 3대 리스크

• 기존 임차인의 영업권 제한: 인허가 업종의 경우 기존 사업자의 폐업 신고가 없으면 새로운 영업 허가가 지연될 수 있습니다.
• 무형의 권리금 마찰: 시설비나 바닥 권리금을 주장하는 기존 점유자와의 협의 비용이 발생할 가능성이 높습니다.
• 유치권 및 점유 리스크: 공매는 경매보다 강제집행 절차가 까다로울 수 있어 점유 이전에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

공매 상가의 낮은 낙찰가는 기회인 동시에, 명도와 영업권 해결 비용이 포함되지 않은 가격임을 명심해야 합니다.

낙찰자가 임차인의 권리금을 대신 물어줘야 할까요?

결론부터 말씀드리면, 새 주인인 낙찰자가 기존 임차인의 권리금을 직접 지급할 법적 의무는 없습니다. 권리금은 기본적으로 전 임차인과 신규 임차인 사이의 거래이기 때문입니다. 하지만 낙찰자를 당황케 하는 실체적 리스크는 바로 ‘권리금 회수 기회 보호 의무’에서 발생합니다.

“임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.” (상가건물 임대차보호법 제10조의4)

권리금 분쟁이 발생하는 주요 포인트

압류재산 공매는 기존 임대차 계약이 승계되는 경우가 많아, 낙찰자는 전 임대인의 지위를 그대로 이어받게 됩니다. 이때 다음과 같은 상황에서 손해배상 책임이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.

• 정당한 사유 없는 거절: 낙찰자가 직접 사용하겠다는 이유로 임차인이 데려온 신규 세입자와의 계약을 거부할 때
• 현저히 높은 차임 요구: 권리금 회수를 방해할 목적으로 주변 시세보다 과도하게 높은 임대료를 요구할 때

장사 허가권인 ‘영업권’ 승계의 중요성

건물을 낙찰받았다고 해서 그 안에서 하던 ‘장사 허가권’까지 자동으로 따라오는 것은 아닙니다. 특히 음식점, 학원, PC방처럼 ‘영업신고’나 ‘허가’가 필요한 업종은 기존 운영자가 영업권을 폐업 처리해주지 않으면, 같은 장소에 새로운 영업 신고를 내기가 매우 까다롭습니다.

만약 기존 임차인이 협조적이지 않다면 ‘영업소 폐쇄 신고’를 유도하거나, 건물의 멸실 또는 용도 변경을 통해 행정적으로 해결하는 방법을 검토해야 합니다. 이 과정은 시간과 비용이 소요되므로 낙찰가 산정 시 이를 반드시 반영해야 수익률을 지킬 수 있습니다.

압류재산 vs 국유재산, 물건 성격에 따른 차이

온비드 공매는 물건의 성격에 따라 리스크의 종류가 다릅니다. 이를 정확히 구분하여 전략을 세워야 합니다.

성공 투자를 위한 최종 체크리스트

온비드 공매는 분명 매력적인 투자처이지만, 보이지 않는 지뢰를 피하는 혜안이 필요합니다. 입찰 버튼을 누르기 전 아래 세 가지를 다시 한번 점검해 보시기 바랍니다.

“성공적인 공매 투자는 숫자가 아닌 현장의 목소리에서 완성됩니다. 임차인의 사정을 미리 살피는 것이 결국 가장 빠른 명도의 길입니다.”

자주 묻는 질문 (FAQ)