온비드 공매 산지 투자 주의사항과 필수 확인 목록

내 땅에 집 지을 수 있을까? 산지의 종류부터 확인하세요

온비드 공매로 산지를 낙찰받기 전 가장 먼저 확인해야 할 질문은 “이 땅에 내가 원하는 행위를 할 수 있는가?”입니다. 산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 나뉘는데, 이 구분에 따라 ‘산지전용허가’의 난이도가 완전히 달라집니다.

단순히 땅의 종류만 좋다고 해서 허가가 100% 나오는 것은 아닙니다. 지자체별 조례에 따른 ‘기술적 검토’가 필수입니다.

산지 매입 전, 이것만은 꼭 체크하세요!

• 경사도 및 고도: 통상 25도(지자체별 상이)가 넘으면 사실상 개발이 불가능합니다.
• 입목본수도(입목축적): 나무가 너무 빽빽하게 자라고 있거나 산림 보존 가치가 높으면 전용이 제한됩니다.
• 진입도로 확보: 맹지인 경우 원칙적으로 산지전용허가가 나지 않으니 도로 유무를 반드시 확인해야 합니다.

허가 절차의 핵심 키워드, ‘경사도’와 ‘진입로’

전용 절차는 보통 [신청→현지조사→심사→결정→대체산림자원조성비 납부→허가증 발급] 순으로 진행됩니다. 이 과정에서 가장 큰 복병은 역시 물리적 조건입니다.

2. 맹지 탈출을 위한 ‘도로(진입로)’ 요건

산지전용을 위해서는 반드시 유효한 도로가 접해 있어야 합니다. 만약 도로가 없다면 다음과 같은 상황에 직면합니다.

• 사유지 경유: 인접한 땅 주인의 토지사용승낙서를 받아야 하는데 협의가 매우 어렵습니다.
• 현황도로 인정: 실제 도로로 쓰이는 경우 지자체에서 도로로 인정해 주는지 사전 확인이 필요합니다.
• 임도 활용: 산불 진압용 임도는 원칙적으로 전용 허가용 도로로 인정되지 않습니다.

예산 짤 때 필수! 배보다 배꼽이 더 큰 ‘조성비’ 주의보

산지는 낙찰가만 내면 끝이 아닙니다. 나무를 베어내는 대신 새로운 숲을 조성하는 데 드는 비용인 ‘대체산림자원조성비’를 반드시 납부해야 하거든요.

예산을 짤 때 이 부대비용들을 빠뜨리면 실제 수익률이 엉망이 될 수 있습니다. 특히 면적이 넓을수록 조성비가 수천만 원을 넘기기도 하니 미리 계산해 보셔야 합니다.

궁금증 해결! 산지 전용 FAQ

성공적인 산지 투자를 위한 마지막 당부

온비드 공매로 산지를 매입하는 것은 저렴한 가격에 내 땅을 가질 수 있는 매력적인 기회입니다. 하지만 산지전용허가라는 법적 문턱을 넘지 못한다면 더 큰 기회비용을 치를 수 있습니다.

“산지는 단순히 소유하는 순간이 아니라, 산지전용허가가 완료되는 순간에 비로소 그 진정한 가치가 완성됩니다.”

산지전용허가의 복잡한 절차는 처음에는 어렵게 느껴지겠지만, 충분한 공부와 발품은 여러분을 전문가로 만들어 줄 것입니다. 철저하게 준비하셔서 온비드 공매를 통해 꿈꾸던 산지 투자의 결실을 맺으시길 진심으로 응원합니다!