권리금 받으려면 임대차 종료 6개월 전 무엇을 해야 하나

권리금 회수 기회 보호는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지만 유효한 황금 기간입니다. 임차인은 이 핵심 기간 내에 신규 임차인을 주선하고 임대인의 방해 행위가 발생해야 손해배상 청구권이 발생합니다. 이 시기를 놓치거나 주선 의무를 형식적으로 이행하는 것이 회수 실패의 가장 큰 원인이 됩니다.

법적 분쟁 방지를 위한 임차인의 3단계 의무 이행

가장 중요한 전제 조건: 임차인이 3기(期)의 차임액 연체 등 상임법 제10조 제1항 각 호의 갱신 거절 사유에 해당한다면, 임차인에게는 권리금 회수 기회 보호 규정 자체가 적용되지 않습니다. 임대인에게 귀책사유를 제공해서는 안 됩니다.

임차인이 위와 같이 주선 의무를 이행했다면, 상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 강력하게 보호합니다. 임대인은 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인 주선 행위를 방해해서는 안 되며, 이 보호 기간 내 방해 행위가 발생하면 손해배상 책임을 지게 됩니다.

법이 금지하는 임대인의 주요 방해 행위 (손해배상 책임 요소)

• 신규 임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위.
• 신규 임차인에게 기존 임차인의 권리금 지급을 정당한 사유 없이 방해하는 행위.
• 주변 상가 대비 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위. (최신 판례는 기존 대비 30% 이상 과도한 요구도 방해로 판단될 수 있음을 시사)
• 그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 단순히 거절하는 행위.

임대인이 계약을 정당하게 거절할 수 있는 법정 사유 (면책 요건)

다음 네 가지 법정 사유를 충족하는 경우에만 임대인의 거절이 정당화되며, 이는 임대인의 면책 요건으로 작용합니다. 임대인이 이 사유 외의 이유로 거절한다면 방해 행위가 됩니다.

1. 신규 임차인의 보증금 또는 차임 지급 자력 부족이 명백한 경우.
2. 신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 3기 차임 연체 등 법정 해지 사유에 해당하는 경우.
3. 임대인이 상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용할 계획인 경우.
4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 기존 임차인에게 이미 권리금을 지급한 경우.

[판례 중요] 임대인이 단순히 건물을 매매하거나 노후화된 시설을 이유로 재건축 계획을 내세우는 것은 법이 정한 정당한 거절 사유로 인정받기 어렵습니다. 임차인의 권리금 회수 기회 보호가 법의 핵심 취지이므로, 반드시 안전상의 문제 등 법이 요구하는 특정 요건을 충족해야만 면책될 수 있음을 유의해야 합니다.

임대인의 부당한 방해 행위로 인해 임차인이 주선한 신규 임차인과의 권리금 계약 체결에 실패했다면, 임차인은 임대인에게 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다. 이 손해배상 청구권은 그 산정 기준과 소멸시효가 매우 명확하므로 권리 보호를 위해 정확히 숙지해야 합니다.

손해배상액 결정의 법적 상한선

손해배상액은 권리금 회수를 방해받아 입은 실제 손해를 기준으로 산정되지만, 법적으로 다음 두 금액 중 가장 낮은 금액을 그 상한선으로 규정하고 있습니다.

• 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 약정한 권리금 액수. (계약서상의 금액)
• 임대차 종료 당시 감정평가사가 평가한 해당 상가 건물의 권리금 평가액. (객관적 시장 가치)

[주의] 손해배상 청구 금액이 이 상한선을 초과할 수 없으므로, 청구액 입증을 위해 권리금 계약서와 공신력 있는 기관의 권리금 감정평가서를 준비하는 것이 필수적입니다.

권리 행사 기한: 3년의 소멸시효

권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 반드시 행사해야 시효가 완성되어 권리가 소멸되는 것을 막을 수 있습니다.